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  •  建立预告登记制度以后,是否还要办理商品房预售合同登记备案?
  • 2012-05-21 16:21:45
  • 答:

     

    预告登记是一种特殊的公示方法,预告登记的本质是使请求权具有类似于物权的效力,以限制预告登记义务人行使权利。预告登记和商品房预售合同登记备案从表面上看有类似之处,但实际上两者完全不同:

    依据《物权法》,预告登记是为了保障预告登记权利人将来实现物权,是保护当事人权利的手段,应根据双方的约定,由双方自愿申请。办理了预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

    商品房预售合同登记备案是政府行政机关的一项管理手段,目的是规范商品房预售活动,依据《城市房地产管理法》,商品房预售合同登记备案是房地产开发企业应尽的义务,由开发企业单方申请。是否办理商品房预售合同登记备案,对合同的效力没有影响。

    所以预告登记制度和商品房预售登记备案制度同时并存。

  •  预告登记是否应在商品房合同备案之后进行?
  • 2012-05-21 16:21:19
  • 答:

    根据《房屋登记办法》规定,把“已登记备案的商品房预售合同”作为预售商品房预告登记申请的必要文件,因此,必须要先经商品房预售合同登记备案才能申请预购商品房预告登记。

  •  预购商品房预告登记是否在预售商品房合同登记备案时由开发企业直接申请?
  • 2012-05-21 16:20:53
  • 答:

     

    不能。预购商品房预告登记与预售商品房合同登记备案是两种不同的制度,且申请人也不同,需要提交的登记文件也不一样。预购商品房预告登记是保护当事人权利的手段,应根据双方的约定,由双方自愿申请;预售商品房合同登记备案是开发企业应尽的业务,由开发企业单方申请。如果开发企业办理合同备案时,就直接申请预告登记,实际上把预告登记和备案合二为一,因此不太适合。

  •  没有设定预购商品房预告登记,能否设定预购商品房抵押权预告登记?
  • 2012-05-21 16:20:33
  • 答:

     

    如果没有设定预购商品房预告登记,是不能设定预购商品房抵押权预告登记的。因为预告登记是物权登记,如果没有设定预购商品房预告登记,就不能保障将来取得该项物权。而预购商品房抵押权预告登记也是物权登记,在没有把握取得物权的情况下,设定预购商品房抵押权预告登记,显然是不合适的。《房屋登记办法》规定:申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交预购商品房预告登记证明。因此,只有办理了预购商品房预告登记以后,才能办理预购商品房抵押权预告登记。

  •  现房买卖可以办理预告登记吗?
  • 2012-05-21 16:20:00
  • 答:

     

    可以。现房买卖一般直接办理转移登记,现房转让的预告登记比较少见。但是在生活实践中,当事人还是存在着这种需求的。有的买卖双方签订房屋买卖协议后,由于买、卖双方的原因都有可能暂时不能或不愿办理房屋登记。如:卖方为了有一定的时间获取办理转移登记所需的证明文件,一时无法判定何时能办齐证明文件;或是买方一时无法筹集全部房款,卖方在取得全部房款前,不愿办理房屋登记。在这些情况下,买方为了保障能取得所有权,避免卖方反悔,就可以办理预告登记。

  •  现房转移或抵押的预告登记能否单方申请?
  • 2012-05-21 16:19:34
  • 答:

     

    不能单方申请。《房屋登记办法》规定:“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。”因为基于法律行为而发生的房屋登记,如果当事人不共同申请,登记机构就无法了解当事人的真实意思,登记结果的正确性也就无法保证,从而影响登记的公信力。这一道理同样适用于现房转移或抵押的预告登记,所以申请时必须共同申请,只有预购商品房的预告登记可以单方申请。

  •  对于禁止在5年以内上市的房屋,是否也要禁止办理房屋所有权转移的预告登记?
  • 2012-05-21 16:19:04
  • 答:

     

    预告登记时,房屋所有权并不发生转移,因此,从表面上看,似乎此类房屋虽然不能办理房屋所有权转移登记,但不影响其办理房屋所有权转移预告登记。

    禁止在5年以内上市的房屋主要是经济适用住房(含单位合作集资建房)。为了禁止个别人以此牟利,《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)规定:“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”该办法还规定:“购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。”经济适用住房是具有保障性质的政策性住房,如果在禁止上市的期限内,用预告登记来规避办法的规定,显然是不合适的。

    因此,对于禁止在一定期限内上市的房屋,不宜办理房屋所有权转移预告登记。

  •  权利人、利害关系人如何办理更正登记?
  • 2012-05-21 16:18:37
  • 答:

     

    《房屋登记办法》规定,权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,可以提交下列材料申请更正登记:登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料。属利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料

    对权利人、利害关系人提出的更正登记申请,如有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。对需要更正房屋权属证书内容的,由登记机构书面通知权利人换领房屋权属证书;如房屋登记簿记载无误的,则不予更正,并书面通知申请人。

  •  更正登记、异议登记中的利害关系人如何确定?是否包括债权人?
  • 2012-05-21 16:18:03
  • 答:

     

    从《物权法》关于异议登记的规定来看,是“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记”。也就是应当认定登记簿的记载有错误,且登记簿记载的权利人不同意更正的,才能申请异议登记。因此,提出异议登记的前提是认为房屋登记簿记载的事项有错误。

    登记簿记载的事项,有房屋所有权人、房地产他项权、预告登记的请求权以及对权利行使的限制。凡是认为这些记载有错误、且与这些错误的记载有权利义务关系的人,都可以提出异议登记。因此并不限于家庭成员。

    一般的债权人不会和登记簿的记载有关。但是,如果这一债权以该房地产设定了担保,或是认为登记簿的记载有错误、影响了债权人向人民法院申请财产保全,则也可以作为异议登记中的利害关系人。

  •  依身份关系购买的房屋,可否以房款为他人所交为由申请办理更正登记,将所有权人更正为交付房款的人?
  • 2012-05-21 16:17:31
  • 答:

     

    当事人认为登记簿记载的事项有错误(当然也包括真实权利归属与登记簿记载不一致的情况),提出更正登记申请的,除了要求原权利人同意更正登记外,还须提交证明登记簿记载错误的证明文件。

    在实际工作中,真实权利归属与登记簿记载不一致的情况有时也会发生。如会有人以房款不是房屋权利人交付,而是自己交付为由申请房屋更正登记。房屋登记机构不能简单地凭申请人手中的交款凭证就办理更正登记。因为房屋权利人是否交付房款,属于民事法律行为,不是登记机构必须审查的内容,不能因房屋权利人未交付房款而认定原房屋登记是错误的。这种民事纠纷,应由法院判决,由法院认定谁是最终的房屋权利人,如申请人提交了明确房屋权利归属的已生效的法院判决书,这时登记机构就可以办理更正登记了。

  •  什么是异议登记?
  • 2012-05-21 16:16:47
  • 答:

     

    异议登记由利害关系人提出。当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,而权利人不同意更正时,可以提出异议登记。创设异议登记的目的,是为了使登记簿的该项登记暂时丧失证据的效力,防止登记簿上所记载的权利人(有可能不是真正的权利人)将房地产进行处分,让提出异议登记的当事人有一定的时间通过诉讼程序来解决问题。避免出现以后诉讼虽然获胜而房屋所有权已被转让或抵押的局面。

  •  异议登记的有效期是多少?
  • 2012-05-21 16:16:19
  • 答:

     

    当事人提出异议登记申请后,房屋登记机构在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房屋登记簿以警示第三人。

    异议登记作为一种临时性的措施,使原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态,其本身并不能解决权利归属的问题,如果长期维持这一状况,显然会对真正的权利人造成损害,因此,要给异议登记一定的有效期限。《物权法》规定;“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。”因此,在办理异议登记之后,申请人应当在15天内向法院起诉。否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记,不仅不利于不动产的流转和交易,也会损害登记簿记载权利人的利益。

  •  异议登记期间是否要停止相关业务的办理?
  • 2012-05-21 16:15:54
  • 答:

     

    是。异议登记是一种新的登记种类,公众对之并不是十分熟悉,根据异议登记的创设本意,可以得知,在异议登记期间,公众不能再信赖登记簿所记载的事项。因此,《房屋登记办法》规定了:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”实际上,在异议登记期间停止了相关业务的办理。《物权法》物权法规定异议登记的期限为15天。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。

  •  抵押合同被法院认定为无效以后,登记机构是否就要承担赔偿责任?
  • 2012-05-21 16:15:19
  • 答:

     

    《担保法》和《物权法》都规定了,担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。也就是说,不存在只要抵押合同被人民法院认定无效,登记机构就要承担赔偿责任的问题。

    抵押合同是当事人订立的,是缔约人自己的行为,行为人应对其实施的行为负责。《国家赔偿法》第五条规定:“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的,国家不承担赔偿责任。故当事人提供不实的证件、证明,其法律责任应由其制作、提供者承担,而不应当由登记机构承担。”

  •  什么是司法协助?
  • 2012-05-21 16:14:53
  • 答:

     

    在房屋登记机构的管理实践中,很多地方习惯于将配合或协助司法机关进行的一部分工作称为司法协助。房屋登记机构协助执行工作中最为常见的是协助法院查封房地产和强制转移产权。

    因为房屋有价值量比较大、而且不可移动、难以隐匿等特点,所以常常作为法院查封的标的物。而强制转移产权是指当事人不自觉履行法院已经生效的法律文书,如判决书或调解书,而由法院采取的强制性措施。依据法院的裁定书和协助执行通知书,登记机构可以协助强制转移产权,并不需原产权人签字,这种登记是按照法律文书直接办理,而不是按通常的登记规则。

  •  、哪些机关有权要求登记机构强制转移房屋产权?
  • 2012-05-21 16:14:27
  • 答:

     

    人民法院是国家的审判机关,在刑事上的罪与非罪、民事上的是非曲直,都要通过人民法院的判决来确定。仲裁委员会虽然也可以对纠纷进行仲裁,但是要有人民法院来执行。

    因此,只有人民法院有权要求登记机构强制转移房屋产权。

  •  人民法院要求强制转移产权的房屋,原产权人拒不交出房屋权属证书如何处理?
  • 2012-05-21 16:13:56
  • 答:

     

    人民法院在要求登记机构强制转移某一房屋产权时,即使原产权人不愿交出房屋权属证书,也可以直接按人民法院生效法律文书(判决书、裁定书和协助执行通知书)所确认的权利人办理房屋所有权转移登记。因为此时登记机构作出转移登记这一行政行为时,所依据的是人民法院的法律文书,而非按正常的房屋登记程序进行。

  •  当事人对登记机构按法院的协助执行通知书实施的行政行为不服,是否可以提起行政诉讼?
  • 2012-05-21 16:13:19
  • 答:

     

    登记机构按照人民法院的协助执行通知书实施的行为,实质上是司法权的一种延续,不能按正常的登记程序和登记的必要收件来衡量这一行政行为是否合法。

    最高人民法院在《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》(法释[2004]6号)中规定:“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理。”

  •  当事人以债务纠纷为由,要求登记机构限制某个房屋所有权的转移,登记机构是否受理?
  • 2012-05-21 16:12:49
  • 答:

     

    在登记机构的日常工作中,有时会遇到一些公民或是法人向登记机构提出要求,限制某个产权人对其房屋所有权的转移,其中大部分都是债务纠纷。对此,登记机构不予受理。

    所有权的内容包括占有、使用、收益和处分的权利,对其中任何一种权利的侵犯,如限制他人对其房屋所有权的转移,都是对所有权的侵犯。当事人之间如果有债务纠纷,应当采用合法的方式来解决。如果确定需要限制某个房屋所有权人转移房屋所有权,应当向人民法院提出,由人民法院采取财产保全措施,如查封该房产。登记机构并不是司法机关,无权决定采取财产保全措施,如果因当事人错误申请财产保全导致对方损失,登记机构也无法要求申请人赔偿。因而,对于当事人以债务纠纷为由,要求登记机构限制某个房屋所有权的转移的申请,登记机构不予受理。

    有些当事人并不是因经济纠纷,而是认为房屋登记有误而要求限制某个房屋所有权的转移。此时登记机构可告知其提出更正登记或是异议登记。

  •  如果房屋交易中买方已进行房屋登记,但尚未来领取权属证书,此时卖方反悔,要求登记机构注销该项登记。登记机构能不能注销?
  • 2012-05-21 16:12:22
  • 答:

     

    这一问题也牵涉到登记生效的问题,申请登记的房地产权利一经记载于登记簿,该项权利就具有物权效力,而不论申请人是否已领取权属证书,登记已经完成,房屋产权已经转移。按《房屋登记办法》规定,登记机构已不能自行启动注销登记的程序,登记机构如果要注销某一项登记,应有有效法律文书作为依据。

    卖方反悔有多种原因,其理由是否能成立,这是房屋买卖双方当事人之间的民事纠纷。如果当事人的这一纠纷已进入诉讼程序,人民法院要求暂停发放该项权属证书的,登记机构可依据司法文书予以协助。

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